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Base de IBS e CBS no aluguel: IPTU, condomínio, redutor social e redução de 70%

Como se forma a base do IBS e da CBS na locação de imóvel, o que sai dela, quando entra o redutor de R$ 600,00 e como fica a alíquota. Exemplos calculados pelo motor de regras.

A locação de imóvel por contribuinte do regime regular tem regime específico. A base é o valor da locação, com algumas exclusões. O aluguel residencial ganha um redutor social. A alíquota tem redução de 70%.

Todos os números deste guia foram gerados pelo motor de regras do site, o mesmo da calculadora. Os de 2026 usam as alíquotas oficiais. Os de 2027 usam uma alíquota hipotética, marcada como tal, porque a oficial não existe ainda. Estado em 19/10/2026. Não é parecer jurídico nem contábil.

A fórmula em quatro passos

  1. Valor da operação. Tudo o que foi cobrado do inquilino na operação: aluguel, IPTU e condomínio repassados, multa, juros e correção.
  2. Menos o que a lei tira: IPTU, emolumentos e condomínio pagos pelo inquilino, com prova; desconto incondicional que conste da nota; redutor social, se residencial.
  3. Em 2026, menos PIS e Cofins do locador sobre a operação.
  4. Vezes a alíquota reduzida em 70%.

O leiaute da NT 009 escreve assim: em 2026, vBC = vServ - descIncond - vCalcAjusteBCLocImoveis - vISSQN - vPIS - vCOFINS. De 2027 a 2032, sem PIS e Cofins, que deixam de existir (Anexo VI, regra 84).

O que entra na base

  • O valor da locação (LC 214/2025, art. 255, II).
  • Juros, multa e encargos de mora (art. 12, § 1º, II, aplicado pelo art. 255, § 1º, III).
  • Desconto condicional, como o de pontualidade. Ele não reduz a base (art. 12, § 1º, III).
  • Benfeitorias e outras contraprestações custeadas pelo inquilino (Decreto 12.955/2026, art. 364, § 2º).

O que sai da base

Parcela Sai? Condição Fonte
IPTU e outros tributos do imóvel Sim Suportados pelo inquilino, com prova inequívoca do pagamento LC 214, art. 255, § 2º; Decreto 12.955, art. 364, §§ 3º e 4º
Emolumentos Sim Idem Idem
Condomínio Sim Idem Idem
Foro anual e taxa de ocupação Sim Idem Decreto 12.955, art. 364, § 3º
Desconto incondicional Sim Constar da nota e não depender de evento posterior LC 214, art. 12, § 2º, III e § 3º
Desconto condicional Não LC 214, art. 12, § 1º, III

Se o inquilino paga o IPTU direto à prefeitura, o valor nem passa pela cobrança. Não há o que tirar.

O redutor social

O art. 260 da LC 214, na redação da LC 227/2026: na locação de imóvel “para uso residencial” por contribuinte do regime regular, “poderá ser deduzido da base de cálculo […] redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), por mês, por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo”.

Como o motor aplica:

  • Só residencial. Não residencial não tem redutor. O leiaute só aceita o redutor com a NBS 1.1002.10.00 (regra E0944).
  • Por imóvel e por mês. Dois pagamentos do mesmo mês dividem os R$ 600,00. Um pagamento trimestral recebe 3 x R$ 600,00.
  • Proporcional em mês incompleto (Decreto 12.955, art. 377, parágrafo único, I) e à área residencial em uso misto (art. 378).
  • Valor nominal. O redutor é corrigido pelo IPCA, mas o valor atualizado ainda não foi divulgado. O motor usa R$ 600,00 e avisa.
  • Proibido no art. 487. Contrato antigo que optar pelos 3,65% não usa redutor (art. 487, § 5º).

O critério é o uso residencial, não o tipo de inquilino.

A redução de 70%

Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel têm alíquotas reduzidas em 70% (LC 214, art. 261, parágrafo único). Ou seja, paga-se 30% da alíquota do ano.

Ano CBS IBS estadual IBS municipal Estado
2026 0,27% 0,03% 0% Oficial. Recolhimento dispensado para quem cumpre as obrigações acessórias (art. 348, § 1º)
2027 e 2028 30% x (referência menos 0,1 ponto) 0,015% 0,015% Referência da CBS não publicada
2029 em diante 30% da referência 30% da alíquota de cada ente 30% da alíquota de cada ente Não publicadas

Ponto em aberto na CBS de 2027 e 2028. A leitura adotada aplica os 70% sobre a alíquota já reduzida em 0,1 ponto. A leitura alternativa tira o 0,1 ponto depois dos 70%, e dá CBS menor. A lei não decide. Os exemplos de 2027 abaixo usam a leitura adotada.

Exemplos calculados pelo motor

1. Residencial, 2026, com IPTU e condomínio repassados

Cobrança de R$ 3.800,00: aluguel de R$ 3.000,00, IPTU de R$ 200,00 e condomínio de R$ 600,00, com prova. PIS de R$ 19,50 e Cofins de R$ 90,00, informados pelo locador.

Passo Valor
Valor da operação R$ 3.800,00
IPTU e condomínio menos R$ 800,00
Redutor social menos R$ 600,00
PIS e Cofins menos R$ 109,50
Base R$ 2.290,50
CBS 0,27% R$ 6,18
IBS estadual 0,03% R$ 0,69
Total IBS + CBS R$ 6,87

Em 2026, o total da nota fica em R$ 3.800,00: o IBS e a CBS não somam ao valor (Anexo VI, campo vTotNF).

2. Não residencial, 2026

Aluguel de R$ 5.000,00. PIS de R$ 32,50 e Cofins de R$ 150,00. Sem redutor.

Passo Valor
Base (5.000,00 menos 182,50) R$ 4.817,50
CBS 0,27% R$ 13,01
IBS estadual 0,03% R$ 1,45
Total R$ 14,46

3. Residencial, 2027, mesma cobrança do exemplo 1

Alíquota de referência da CBS hipotética de 8,80%, só para mostrar a conta. CBS efetiva: 30% de 8,70% = 2,61%.

Passo Com prova do IPTU e condomínio Sem prova
Valor da operação R$ 3.800,00 R$ 3.800,00
IPTU e condomínio menos R$ 800,00 não sai
Redutor social menos R$ 600,00 menos R$ 600,00
Base R$ 2.400,00 R$ 3.200,00
CBS 2,61% (hipotética) R$ 62,64 R$ 83,52
IBS 0,015% + 0,015% R$ 0,72 R$ 0,96
Total da nota, com tributos por fora R$ 3.863,36 R$ 3.884,48

Sem a alíquota hipotética, o motor devolve a base de R$ 2.400,00 e o IBS de R$ 0,72, e deixa a CBS e o total em branco. É o que a calculadora mostra hoje.

A prova do IPTU e do condomínio vale R$ 800,00 de base por mês neste caso.

4. Aluguel menor que o redutor

Residencial de R$ 500,00, 2027. O redutor vai até o limite da base: R$ 500,00. Base zero, tributo zero.

A nota continua obrigatória. O redutor zera o tributo, não a operação (Decreto 12.955, art. 112). O leiaute aceita ajuste igual ao valor do serviço (regra E1564).

5. Mês incompleto

Residencial de R$ 1.500,00, 16 dias de um mês de 31, 2027, mesma alíquota hipotética.

Passo Valor
Redutor (600,00 x 16/31) R$ 309,68
Base R$ 1.190,32
CBS 2,61% (hipotética) R$ 31,07
IBS R$ 0,36

A lei não diz como arredondar o redutor proporcional. O motor arredonda ao centavo pelo critério half-even e avisa.

6. Não residencial, 2027, e o contrato antigo

Aluguel de R$ 5.000,00. No regime específico, com a alíquota hipotética: base de R$ 5.000,00, CBS de R$ 130,50, IBS de R$ 1,50. Total de R$ 132,00.

Se o contrato não residencial foi firmado até 16/01/2025, por prazo determinado, com data provada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e registrado até 31/12/2025 ou disponibilizado à RFB e ao Comitê Gestor, ele pode optar pelo art. 487: 3,65% da receita bruta. Aqui, R$ 182,50. A opção é irretratável e se manifesta na primeira nota com cClassTrib 221001. O motor nunca escolhe isso sozinho.

Onde a nota de hoje não acompanha a conta

Hoje a nota de aluguel sai no código transitório 99.01.01. Nesse código o leiaute rejeita o grupo de ajustes da base (regra E0939). Não há campo para IPTU, condomínio e redutor.

O FAQ NFS-e v1.1, item 16.9, manda informar o valor cobrado e detalhar a base e as deduções em xInfComp. Em 2026, com recolhimento dispensado, a base maior não custa caixa. Se o código 99.03.01 não entrar até 2027, a forma de abater fica para a decisão do contador, registrada por cliente.

Checklist do escritório

  1. Separe, por contrato, aluguel, IPTU, condomínio, multa e juros.
  2. Guarde a prova de pagamento do IPTU e do condomínio pelo inquilino.
  3. Marque a finalidade: residencial, não residencial ou mista, com a área.
  4. Registre pagamentos parciais do mesmo mês, para não usar o redutor duas vezes.
  5. Liste os contratos anteriores a 16/01/2025 e faça a comparação com o art. 487 antes da primeira nota.
  6. Em 2026, registre PIS e Cofins por operação.

Fundamentos

Próximo passo

Calcule um contrato. A calculadora mostra a base, o IBS e a CBS, com a memória de cálculo e a fonte de cada regra. Os outros guias de aluguel estão em Guias. O Notamensal não oferece serviço para imóveis: este conteúdo é gratuito e não é parecer.