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Fundamentos

Cada chip de regra no site aponta para uma linha desta página. A especificação foi verificada em fontes primárias em 19/10/2026. Não é parecer jurídico nem contábil.

Regras claras

Texto legal vigente, sem divergência de leitura.

R-OBR-04 PJ fora do Simples é contribuinte e cai no regime específico de imóveis
LC 214/2025, art. 251, caput, e art. 41, § 1º
R-PF-01 PF contribuinte: receita acima de R$ 240 mil E mais de 3 imóveis no ano anterior
LC 214/2025, art. 251, § 1º, I, "a" e "b"; Decreto 12.955/2026, art. 382, I
R-PF-02 Imóvel distinto é cada unidade autônoma, independente do número de operações
Decreto 12.955/2026, art. 382, § 5º, e art. 383
R-PF-03 PF contribuinte só emite documento fiscal a partir de 01/01/2027
Decreto 12.955/2026, art. 115, § 3º, I, incluído pelo Decreto 13.075/2026
R-PF-04 PF contribuinte precisa de CNPJ a partir de 01/01/2027
Decreto 12.955/2026, art. 105, § 4º-A, I, incluído pelo Decreto 13.075/2026
R-PF-05 PF vira contribuinte no próprio ano acima de 120% do limite (R$ 288 mil)
LC 214/2025, art. 251, § 2º, II; Decreto 12.955/2026, art. 382, § 1º, III
R-PF-06 Fração ideal conta como imóvel distinto e a receita entra pela fração
Decreto 12.955/2026, art. 382, § 9º, e art. 381, § 2º; LC 214/2025, art. 263, § 3º
R-PF-07 Nanoempreendedor não é contribuinte e está dispensado de CNPJ e nota até 31/12/2028
LC 214/2025, art. 26, IV; LC 123/2006, art. 18-A, § 1º; Ato Conjunto RFB/CGIBS 6/2026, arts. 2º e 3º
R-SN-01 Quem loca imóvel próprio não pode recolher pelo Simples
LC 123/2006, art. 17, XV; LC 214/2025, art. 41, §§ 2º e 3º
R-OBR-01 PJ do regime regular: NFS-e de locação para fatos geradores desde 01/12/2026
Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, caput e III, "g"
R-OBR-02 Optantes do Simples: obrigação a partir de 01/01/2027
Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, § 1º
R-OBR-03 Serviço sujeito ao ISS: destaque de IBS e CBS desde 01/10/2026, fora do item 99
Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "d"
R-FG-01 Imóvel: o fato gerador é o pagamento, e o tributo é devido em cada pagamento
LC 214/2025, art. 254, III e § 2º
R-FG-02 Bem móvel: fato gerador no primeiro entre exigibilidade da parcela e pagamento
LC 214/2025, art. 10, §§ 3º e 4º, redação da LC 227/2026
R-NFSE-01 Item 99 só na Sefin Nacional; código hoje 99.01.01; ISSQN não incidência
FAQ NFS-e v1.1, itens 16.1, 16.3, 16.4, 16.5 e 16.9
R-NFSE-02 Leiaute de imóveis da NT 009 (gLocacao, gUnidImob, gAjusteBCLocImoveis)
NT SE/CGNFS-e 009 v1.01, item 2.6; Anexo VI v1.04.01 (E0433, E0966, E1564, E1579)
R-NFSE-03 Leiaute de bens móveis: 99.04.01 com grupo bensMoveis e NCM
Anexo VI v1.04.01, grupo bensMoveis; FAQ NFS-e v1.1, item 16.6
R-NFSE-04 Classificação tributária (CST, cClassTrib) e indicador da operação (cIndOp)
Calculadora oficial, base V0059; Anexo VII v1.03.00; LC 214/2025, art. 11, I e II
R-NFSE-05 IBS e CBS por fora: vTotNF = vLiq em 2026 e vLiq + vCBS + vIBSTot a partir de 2027
Anexo VI v1.04.01, campo vTotNF; FAQ NFS-e v1.1, item 15.5
R-NFSE-06 DPS assinada com o certificado ICP-Brasil do próprio emitente
FAQ NFS-e v1.1, item 17.7
R-CRED-01 O cliente do regime regular só toma crédito de IBS e CBS com documento fiscal eletrônico idôneo, e é obrigado a exigi-lo
LC 214/2025, art. 47, § 1º, II; Decreto 12.955/2026, art. 112, § 1º
R-NFSE-07 Em 2026 a falta do grupo IBS/CBS não rejeita, mas é desconformidade
FAQ NFS-e v1.1, itens 15.1, 15.2 e 15.4; notícia CGNFS-e de 07/08/2026
R-CAL-01 A base é o valor da locação, com juros e variações monetárias
LC 214/2025, art. 255, II e § 1º, I e III
R-CAL-02 IPTU, emolumentos e condomínio suportados pelo locatário e provados ficam fora da base
LC 214/2025, art. 255, § 2º; Decreto 12.955/2026, art. 364, §§ 2º a 4º
R-CAL-03 Redutor social de R$ 600,00 por mês por imóvel residencial, até a base, proporcional ao período coberto
LC 214/2025, art. 260, redação da LC 227/2026; Decreto 12.955/2026, art. 377, parágrafo único, I, e art. 378
R-CAL-06 Não residencial não tem redutor social
Anexo VI v1.04.01 (E0944: redutor só com NBS 1.1002.10.00)
R-CAL-07 pCopropriedade se aplica ao aluguel, aos descontos e aos ajustes
NT 009 v1.01, item 2.6; Anexo VI (E0433, E0434, E0443, E1579)
R-CAL-10 Desconto condicional fica na base; incondicional no documento sai
LC 214/2025, art. 12, § 1º, III, § 2º, III, e § 3º
R-CAL-11 Residencial por até 90 dias segue as regras de hotelaria (redução de 40%)
LC 214/2025, arts. 253, 281 e 283; Decreto 12.955/2026, art. 361
R-ALQ-01 2026 é ano-teste: CBS 0,9% e IBS 0,1%, com recolhimento dispensado
EC 132/2023, ADCT art. 125; LC 214/2025, arts. 343, 346 e 348, III e § 1º
R-ALQ-02 2027 e 2028: IBS 0,05% + 0,05%; CBS = referência menos 0,1 ponto
LC 214/2025, art. 344, parágrafo único, II, e art. 347, § 1º, II; EC 132/2023, ADCT art. 127
R-ALQ-03 2029 a 2032: transição do IBS; CBS volta à referência cheia
EC 132/2023, ADCT arts. 128 e 129; LC 214/2025, arts. 349, II, e 361
R-ALQ-04 Locação de imóvel: alíquotas reduzidas em 70% (80% em zona reabilitada)
LC 214/2025, art. 261, parágrafo único, art. 252, § 1º, arts. 158 e 162, VI; CF, art. 156-A, § 6º, II
R-BM-01 Locação de bem móvel: regime geral, sem redução e sem redutor
LC 214/2025, art. 3º, § 3º, art. 4º, § 2º, II, e art. 11, I e § 4º, I
R-TRA-01 Art. 487: contrato com prazo determinado firmado até 16/01/2025, com data provada (o registro não substitui a prova)
LC 214/2025, art. 487, caput e § 1º, I, "a" e "b", e II; Decreto 12.955/2026, art. 463, § 1º
R-TRA-02 Art. 487: 3,65% da receita bruta recebida, sem redutor e sem crédito, irretratável
LC 214/2025, art. 487, §§ 2º a 7º, 11 e 12; Decreto 12.955/2026, art. 463, caput
R-TRA-03 Residencial antigo: art. 487 até o termo original ou 31/12/2028, o que vier primeiro
LC 214/2025, art. 487, § 1º, II
R-MUL-01 Falta de nota: multa de 100% do tributo de referência, sem a redução de 70%
LC 214/2025, art. 341-G, XI, § 1º e § 5º, e art. 341-H; FAQ NFS-e v1.1, item 29.1
R-MUL-02 2026: intimação dá 60 dias para sanar e extingue a penalidade
LC 214/2025, art. 348, §§ 3º e 4º; Ato Conjunto RFB/CGIBS 5/2026, art. 2º

Pontos ambíguos

A lei admite mais de uma leitura. Mostramos a leitura adotada e avisamos.

A-01 Receita total da PF: com ou sem IPTU e condomínio repassados
LC 214/2025, art. 251, § 1º, I, "a" ("receita total com essas operações")
A-02 Gatilho de 120% no próprio ano: quantidade de imóveis, excedente e contagem
LC 214/2025, art. 251, § 2º, II; Decreto 12.955/2026, art. 382, § 1º, III
A-03 Receita do ano anterior por caixa ou competência
LC 214/2025, art. 251, § 1º, I, e art. 254, III
A-04 Simples: todos os optantes em 01/01/2027 ou só quem optou pelo destaque
Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, § 1º; FAQ NFS-e v1.1, item 15.1
A-05 Qual valor atualizado pelo IPCA usar no teste do ano anterior
LC 214/2025, art. 251, § 5º, e art. 260, parágrafo único
A-06 MEI tratado como optante do Simples na data de obrigatoriedade
Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, § 1º; LC 123/2006, art. 18-A
A-07 Art. 487: a primeira nota com 221001 trava a opção; exige confirmação expressa
Decreto 12.955/2026, art. 463, caput e § 1º, I, "b"; calculadora oficial
A-08 Base do art. 487: repasses incluídos e abatimento de PIS/Cofins em 2026
LC 214/2025, art. 487, § 6º; Anexo VI v1.04.01, regra 84
A-09 Contrato não residencial antigo sem registro até 31/12/2025
LC 214/2025, art. 487, § 1º, I; Decreto 12.955/2026, art. 463
A-10 Repartição dos 3,65% entre CBS e IBS em 2027 e 2028
LC 214/2025, art. 487, § 12, e art. 344, parágrafo único, IV
A-11 Arredondamento intermediário de alíquota e do redutor proporcional
Anexo VI v1.04.01 (casas decimais); Decreto 12.955/2026, art. 377, parágrafo único, I
A-12 Modo transitório 99.01.01 sem campos para ajustes e redutor
FAQ NFS-e v1.1, itens 16.1 e 16.9; Anexo VI (E0936, E0939)
A-13 Temporada até 90 dias: código de tributação e ISS de hospedagem indefinidos
LC 214/2025, art. 253
A-14 Bem móvel com redução por NCM (dispositivos médicos e de acessibilidade)
Calculadora oficial, cClassTrib 200004, 200007, 200030 e 200031
A-15 Locação com operador tende a ser serviço com ISS, fora do item 99
Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "d"
A-16 Uso misto: NBS residencial e redutor proporcional à área
Decreto 12.955/2026, art. 378
A-17 PF que aluga bens móveis com habitualidade: provável contribuinte
LC 214/2025, art. 21, I, "b", e art. 26, IV
A-18 Coproprietários: uma nota por coproprietário contribuinte
LC 214/2025, art. 263, § 2º; Decreto 12.955/2026, art. 381, § 2º
A-19 Redutor social: o mês é o do período coberto, com teto de R$ 600 por imóvel no mês
LC 214/2025, art. 260; Decreto 12.955/2026, art. 377, caput e parágrafo único, I
A-20 Estruturas de uso temporário (subitem 3.05 da LC 116): em regra serviço com ISS
LC 116/2003, lista, subitem 3.05; Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "d"; STF, Súmula Vinculante 31
A-21 Simples com imóvel de terceiros (sublocação): fora da vedação do art. 17, XV
LC 123/2006, art. 17, XV ("locação de imóveis próprios"); Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, § 1º

Pendências

Dependem de norma, alíquota ou data ainda não publicada. Não preenchemos com palpite.

P-01 Alíquota de referência da CBS de 2027 ainda não fixada pelo Senado
LC 214/2025, art. 349, §§ 1º e 2º; calculadora oficial responde "Alíquota não encontrada" para 2027
P-02 Alíquotas de referência do IBS de 2029 a 2033 e da CBS de 2028 em diante
LC 214/2025, arts. 349 e 361
P-03 Limite de R$ 240 mil e redutor de R$ 600 atualizados pelo IPCA sem ato de divulgação
LC 214/2025, art. 251, § 5º, e art. 260, parágrafo único; Decreto 12.955/2026, arts. 377 e 382, § 4º
P-04 Entrada em produção do 99.03.01, do 99.04.01 e das telas de locação
ATC RFB/SUFIS/CGIBS 7/2026; FAQ NFS-e v1.1, item 16.1
P-05 CIB obrigatório no gUnidImob, com prazo de 24 meses para municípios
LC 214/2025, art. 266, II; Decreto 12.955/2026, art. 386; Anexo VI (E0933)
P-06 Partes relacionadas: base a valor de mercado, limites em ato conjunto não publicado
Decreto 12.955/2026, art. 364, §§ 7º e 8º, II
P-07 Procuração para integradores (PAA) indisponível
FAQ NFS-e v1.1, item 17.7
P-08 Simples: IBS e CBS no DAS (gTribSN); motor v1 não calcula DAS
LC 214/2025, art. 41, § 2º, e Anexo XX
P-09 Ato Conjunto 6/2026 com título de minuta; confirmar no DOU
Ato Conjunto RFB/CGIBS 6/2026
P-10 Regulamento do IBS (Resolução CGIBS 6/2026) não lido; assumido espelho do Decreto 12.955
Resolução CGIBS 6/2026, citada no Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026
P-11 Divulgação do redutor e do limite atualizados por ato conjunto
Decreto 12.955/2026, art. 377, parágrafo único, II, e art. 382, § 4º
P-12 DeRE: não está definido se alcança o regime específico de imóveis
Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, XVII ("conforme descrito em documentação técnica")